Infos clés
- Obligatoire en location : Tout bail d'habitation, vide ou meublé
- Validité : Illimitée sans travaux modifiant la surface
Le mesurage de la surface habitable est-il obligatoire ?
La mention de la surface habitable est obligatoire dans tout bail d'habitation, location vide comme meublée, colocation ou bail mobilité. La loi n'impose pas un professionnel, mais le bailleur est responsable de la surface indiquée.
Ce qui compte, ce qui ne compte pas
La surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les parties de moins de 1,80 m de hauteur ne comptent pas.
Ce qui compte
Quelle surface pour ce logement ?
Appartement fictif sous les toits. Changez de loi pour voir ce qui est compté.
- Véranda : exclue
- Partie sous 1,80 m : exclue
- Balcon et cave : exclus
| Compté en surface habitable | Exclu |
|---|---|
| Pièces principales, cuisine, salle de bains, couloirs, placards | Murs, cloisons, gaines, embrasures |
| Mezzanine au-dessus de 1,80 m | Parties sous 1,80 m de hauteur |
| Combles non aménagés, caves, sous-sols, garages | |
| Balcons, terrasses, loggias, vérandas |
La surface minimum pour louer
Un logement loué doit être décent. Il doit notamment avoir au moins une pièce principale de 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, ou un volume habitable d'au moins 20 m³ (fiche Service Public (nouvel onglet)).
Le mesurage Boutin vous permet de vérifier ce point avant de louer, en particulier pour un studio ou une chambre de service.
Surface erronée : que peut faire le locataire ?
Durée de validité
Les recours du locataire
- Surface absente du bailMise en demeure
- Surévaluée de plus de 5 % (location vide)Baisse du loyer
- Location meubléeSi erreur volontaire
Le certificat et sa durée de validité
Le certificat de surface habitable n'a pas de date limite : vous le réutilisez à chaque nouveau bail, tant qu'aucun travaux n'a modifié la surface.
Loi Boutin ou loi Carrez ?
| Loi Carrez | Loi Boutin | |
|---|---|---|
| Quand | Vente d'un lot de copropriété | Location d'un logement (bail d'habitation) |
| Surface | Surface privative du lot | Surface habitable |
| Vérandas, combles aménagés | Comptés (au-dessus de 1,80 m) | Exclus |
| Lots de moins de 8 m² | Exclus | Sans objet |
| Écart toléré | 5 % | 5 % (location vide) |
La surface habitable exclut notamment les vérandas et les combles aménagés, que la surface Carrez inclut. Les deux chiffres peuvent donc différer pour le même logement : utilisez bien la surface habitable dans le bail.
À Paris et en Île-de-France
- Encadrement des loyers : à Paris et dans plusieurs villes d'Île-de-France, le loyer de référence s'exprime au mètre carré de surface habitable. Une surface juste, c'est un loyer conforme.
- Chambres de bonne : sous les toits, la partie sous 1,80 m réduit vite la surface ; vérifiez la règle des 9 m² et 2,20 m avant de louer.
- Mezzanines : seule la partie au-dessus de 1,80 m compte.
- Meublés et colocations : la surface habitable est aussi obligatoire dans ces baux. Voir la fiche officielle Service Public (nouvel onglet).
Nous intervenons dans les 20 arrondissements et partout en Île-de-France.
Questions fréquentes
La mention de la surface habitable est obligatoire dans tout bail d'habitation. Le mesurage par un professionnel n'est pas imposé, mais il vous protège.
Une pièce principale d'au moins 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou un volume habitable d'au moins 20 m³.
Non, pas plus que la terrasse, la cave ou le garage.
Sans limite, tant qu'aucun travaux n'a modifié la surface.
Non. Le bail doit indiquer la surface habitable, souvent un peu plus petite.
En location vide, si la surface réelle est inférieure de plus de 5 %, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle.
Comment se passe le mesurage
1 · Devis
En ligne ou par téléphone.
2 · Préparation
Si le logement est occupé, prévenez votre locataire ; toutes les pièces doivent être accessibles.
3 · Mesurage
De 30 minutes à 1 heure au télémètre laser, hauteurs comprises.
4 · Certificat
Remis le jour même, pièce par pièce.